Cuando una persona fallece dejando bienes en herencia, es común que los herederos se enfrenten a la necesidad de vender alguna propiedad heredada, ya sea por cuestiones económicas, desacuerdo entre los herederos o simplemente porque ninguno desea conservar el inmueble. Sin embargo, en el caso de que existan herederos forzosos, el proceso de venta puede volverse más complejo, ya que estos tienen derechos específicos que deben ser respetados.
En este artículo, vamos a explicarte qué son los herederos forzosos, qué derechos les otorga la ley y cómo afectan estos derechos al proceso de venta de una propiedad heredada.
¿Quiénes son los herederos forzosos y qué derechos tienen?
El Código Civil (CC), en su artículo 806, establece que los herederos forzosos son aquellos que tienen derecho a una parte de la herencia, denominada legítima, impidiendo así que el fallecido pueda disponer libremente de todos sus bienes. Según el artículo 807, se consideran herederos forzosos:
- Los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes: tienen derecho a dos tercios de la herencia, uno de ellos de reparto obligatorio.
- A falta de hijos y descendientes, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes: tienen derecho a la mitad de la herencia.
- El cónyuge viudo: su derecho varía según la existencia de otros herederos y se concreta en el usufructo de parte de la herencia.
El derecho a la legítima implica que los herederos forzosos recibirán esa porción de la herencia aunque el testador haya manifestado en su testamento otra voluntad, salvo en casos de desheredación justificada.
La venta de propiedades heredadas y el derecho de los herederos forzosos
Cuando en una herencia existen bienes inmuebles y los herederos desean venderlos, pueden surgir problemas si alguno de los herederos forzosos se opone. A continuación, analizamos las implicaciones más importantes.
1. El acuerdo entre los herederos: la regla general
Para vender un inmueble heredado, es imprescindible que todos los herederos que ostenten derechos sobre la propiedad estén de acuerdo. Si el fallecido no dejó testamento, los bienes se adjudicarán conforme a las reglas de la sucesión intestada y la propiedad del inmueble quedará en proindiviso entre los herederos.
Esto significa que, salvo que uno de los herederos tenga la plena propiedad del inmueble, todos deben consentir la venta. En términos prácticos, si un inmueble pertenece a tres herederos forzosos, los tres deben firmar la venta para que pueda llevarse a cabo.
Si todos los herederos consienten, la venta es sencilla:
- Se firma la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Se inscribe la propiedad a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
- Se formaliza la venta ante notario y se liquida el correspondiente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si hay ganancia patrimonial.
2. La negativa de un heredero a vender: ¿qué ocurre en estos casos?
Cuando uno o varios herederos forzosos se oponen a la venta de una propiedad heredada, se pueden tomar diversas acciones:
2.1. Acción de extinción del condominio
Una posibilidad para forzar la venta es interponer una demanda de extinción del condominio. En este caso, si uno de los herederos no quiere vender, los demás pueden obligarlo mediante una acción judicial que conllevará la venta del inmueble y el reparto del precio obtenido.
Si los herederos no logran un acuerdo, pueden acudir a los tribunales para solicitar la subasta judicial del inmueble.
2.2. El derecho de retracto de los herederos forzosos
Si uno de los herederos decide vender su parte del inmueble a un tercero, los otros herederos forzosos pueden ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 1067 del CC.
Este derecho permite a los herederos que no han vendido comprar la parte vendida por el mismo precio que el tercero haya pagado, evitando así que personas ajenas a la herencia entren en la copropiedad del inmueble.
Para ejercer este derecho, es fundamental que la compraventa no haya sido realizada con consentimiento unánime de todos los herederos.
Para una información más detallada sobre las opciones que existen ante la negativa de un heredero a vender, te recomendamos leer nuestro artículo “¿Qué hacer si un heredero no quiere vender?”.
Limitaciones a la venta de propiedades heredadas cuando hay herederos forzosos
Además de la necesidad de acuerdo entre los herederos y los posibles conflictos judiciales, existen otras limitaciones legales a la venta de propiedades heredadas que es importante tener en cuenta:
1. Derechos del cónyuge viudo sobre la vivienda familiar
Si el inmueble en cuestión era la vivienda habitual del fallecido y su cónyuge sigue vivo, este tiene derecho de usufructo sobre una parte de la herencia. Según el artículo 834 del CC, si hay hijos y descendientes, el viudo o viuda tiene derecho a usufructo del tercio de mejora.
Este usufructo puede afectar la venta del inmueble, ya que el cónyuge viudo puede negarse a renunciar a sus derechos. En estos casos, se puede llegar a un acuerdo de compensación económica para que el cónyuge viudo ceda el usufructo y se pueda vender la propiedad sin problemas.
2. La posible existencia de un testamento que condicione la venta
Si el fallecido dejó testamento, es posible que haya incluido cláusulas que limiten la venta de los bienes heredados. Por ejemplo, podría haber establecido un derecho de uso para un heredero concreto o haber indicado que el inmueble no se puede vender hasta que un determinado tiempo haya transcurrido.
En estos casos, será necesario revisar el testamento y valorar si es posible impugnar alguna cláusula si perjudica los derechos de los herederos forzosos.
En conclusión, los herederos forzosos tienen una protección especial en el derecho sucesorio español, lo que afecta directamente a la venta de propiedades heredadas. Para vender un inmueble en herencia, es fundamental que todos los herederos estén de acuerdo, salvo que se apliquen mecanismos legales como la extinción del condominio.
Si un heredero vende su parte sin contar con los demás, estos pueden ejercer el derecho de retracto y recuperar la propiedad en las mismas condiciones. Además, si hay un cónyuge viudo, este puede tener derechos de usufructo que deben ser respetados.
Por ello, antes de proceder con la venta de una propiedad heredada, es recomendable contar con asesoramiento legal especializado para evitar conflictos y asegurar que el proceso se realice de forma legal y sin sorpresas.