Cuando una persona fallece y deja bienes en herencia a varios herederos, puede surgir un problema frecuente: ¿qué pasa si uno de los herederos no quiere vender? La negativa de un heredero a vender un bien común puede generar conflictos, bloquear cualquier intento de disponer del bien heredado y, en algunos casos, la necesidad de acudir a los tribunales.
En este artículo, te explicamos las opciones legales disponibles si un heredero no quiere vender.
Propiedad en común o copropiedad: ¿Qué ocurre cuando hay varios herederos?
Cuando una persona fallece y deja bienes inmuebles a varios herederos, estos pasan a ser copropietarios del bien, lo que significa que el bien pertenece a todos ellos en proindiviso. El proindiviso es un régimen de propiedad en el que nadie tiene una parte física del bien, sino que todos los propietarios tienen una cuota abstracta sobre el total.
Mientras la herencia no se haya dividido, los herederos tienen una copropiedad indivisa sobre los bienes del fallecido. Esto significa que ninguno de ellos puede disponer del bien sin el consentimiento de los demás. Si todos los herederos están de acuerdo en vender, el proceso es sencillo. Sin embargo, cuando uno de los herederos se opone, la situación se complica.
Así, los principales problemas de esta situación son que:
- Las decisiones deben tomarse de manera conjunta.
- Ningún copropietario puede disponer del bien por sí solo.
- Se requiere unanimidad para venderlo.
Esta falta de autonomía individual puede generar conflictos si uno de los herederos se niega a vender y bloquea la operación.
¿Se puede obligar a un heredero a vender?
Si un heredero no quiere vender, los demás no pueden obligarlo directamente a hacerlo. Sin embargo, el Código Civil (CC) ofrece herramientas para solucionar esta situación:
A) Negociación entre herederos
La mejor opción en cualquier conflicto hereditario es intentar llegar a un acuerdo amistoso con el heredero que se opone a la venta. Muchas veces, el heredero que no quiere vender puede estar motivado por razones emocionales, económicas o personales. En estos casos, una negociación con el apoyo de un abogado especializado en herencias puede ser la mejor solución.
Algunas estrategias que se pueden plantear incluyen:
- Explicarle los inconvenientes de mantener el inmueble en copropiedad. Mantener una vivienda en proindiviso puede generar gastos (IBI, mantenimiento, derramas) que todos deben asumir.
- Ofrecer una compensación económica al heredero reacio a vender.
- Proponer una redistribución de bienes en la partición de la herencia, para que el heredero que no quiere vender pueda recibir otros bienes en lugar del inmueble en cuestión.
- Proponerle que compre la parte de los demás. Si tiene interés en conservar el inmueble, puede quedarse con él comprando las cuotas de los otros copropietarios.
B) Adquisición de la parte del heredero que no quiere vender
El artículo 1062 del CC establece que, si un bien heredado es indivisible o desmerece mucho su valor en caso de división, se puede adjudicar a uno de los herederos compensando económicamente a los demás. Esto significa que un heredero puede solicitar la adjudicación exclusiva del bien, pagando a los demás herederos la parte correspondiente de su valor.
Para aplicar esta solución es necesario que haya acuerdo entre los demás herederos.
C) Venta de la parte indivisa a terceros
Otra alternativa es que los herederos que sí quieren vender lo hagan con su parte indivisa del bien. Es decir, si el heredero se niega a vender pero los demás quieren deshacerse de su parte, pueden vender su cuota indivisa a un tercero.
Según el artículo 399 del CC cada copropietario tiene derecho a vender su participación en la herencia sin necesidad de consentimiento de los demás.
Sin embargo, si un heredero quiere vender su parte a un tercero ajeno a la herencia, los demás herederos tienen derecho de retracto, es decir, la prioridad para adquirir la parte vendida en las mismas condiciones.
El problema de esta opción es que no siempre hay compradores interesados en adquirir una parte de un inmueble sin poder disponer totalmente de él.
D) Extinción del condominio: la vía judicial para vender la propiedad
Si no se logra un acuerdo, la opción final es recurrir a los tribunales para solicitar la extinción del condominio. El artículo 400 del Código Civil establece que «ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad», por lo que cualquier heredero puede solicitar la división del bien en cualquier momento.
En estos casos, el primer paso es presentar una demanda solicitando la división del bien común.
En el caso de un inmueble, al no ser divisible, el juez ordenará la venta del bien y el reparto del precio entre los herederos según su cuota de propiedad. La venta puede realizarse de dos maneras:
- Venta en pública subasta: Se ordena la venta del bien en una subasta pública y se reparte el dinero entre los herederos.
- Venta entre particulares: Los herederos pueden acordar vender el bien fuera de la subasta, se puede vender en el mercado inmobiliario de forma normal.
Esta vía es un último recurso, ya que, además de implicar gastos judiciales, el proceso se dilata en el tiempo.
¿Cómo funciona la subasta?
Como venimos explicando, si un heredero sigue negándose a vender y se inicia la extinción del proindiviso, el inmueble se pone en venta mediante subasta judicial, que sigue los siguientes pasos:
- El bien es valorado por un perito judicial.
- Se publica la convocatoria de subasta para que cualquier interesado pueda pujar.
- Se adjudica la propiedad al mejor postor.
- Se reparte el dinero entre los herederos según sus cuotas de propiedad.
Ventajas de la subasta:
- Es un procedimiento legalmente garantizado.
- Se evita la parálisis de la copropiedad.
Desventajas:
- El precio de venta suele ser más bajo que en una venta privada.
- Puede tardar varios meses o años en completarse.
Por eso, siempre es preferible llegar a un acuerdo antes de recurrir a la subasta.
Recomendaciones para evitar conflictos entre herederos
Para evitar problemas futuros, es recomendable que las personas incluyan en su testamento cláusulas que faciliten la división de la herencia. Algunas estrategias útiles incluyen:
- Testamento con reparto claro de bienes: Si el testador deja estipulado qué bien recibe cada heredero, se evitan conflictos.
- Evitar el proindiviso, adjudicando los bienes de forma individual en lugar de repartirlos entre varios herederos.
- Pactos de indivisión: Se puede incluir una cláusula en el testamento para impedir la venta de un bien por un tiempo determinado, obligando a los herederos a mantenerlo en común.
- Designación de un albacea o contador-partidor: Un profesional que gestione la partición de la herencia puede agilizar el proceso y evitar disputas.
En conclusión, cuando un heredero no quiere vender un bien heredado, se generan conflictos que pueden durar años si no se gestionan correctamente. Para resolver esta situación, se pueden explorar diferentes vías: desde la negociación amistosa hasta la venta de la parte indivisa o la solicitud judicial de extinción del condominio.
Si te encuentras en esta situación, es recomendable contar con un abogado especializado en herencias que pueda asesorarte sobre la mejor estrategia para proteger tus derechos y alcanzar una solución justa.