La copropiedad de un inmueble, también llamada condominio, surge en situaciones muy habituales: cuando varios herederos reciben un inmueble en herencia, o cuando una pareja adquiere una vivienda y, tras el divorcio, decide separar sus patrimonios. La realidad demuestra que mantener un condominio genera conflictos: desacuerdos sobre el uso de la vivienda, sobre los gastos o simplemente la voluntad de alguno de los copropietarios de dejar de compartir la titularidad. Ante estas situaciones, la ley ofrece una salida: la extinción del condominio.
En este artículo vamos a explicarte cómo se extingue un condominio en España, cuáles son los pasos a seguir en los casos de herencia y divorcio y qué implicaciones fiscales y prácticas debes tener en cuenta.
¿Qué es el condominio y qué dice la ley?
El Código Civil (CC), en sus artículos 392 y siguientes, establece que existe comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa pertenece de forma indivisa a varias personas. Cada copropietario tiene un porcentaje abstracto del bien (no una parte física concreta).
El artículo 400 CC es claro: “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Esto significa que cualquier comunero puede exigir la extinción del condominio, salvo pacto temporal de indivisión (que no puede superar los diez años, aunque es prorrogable).
Cuando el bien es divisible, como una finca rústica que puede parcelarse, la división se hace materialmente. Pero si es indivisible, como ocurre en la mayoría de viviendas, se aplicará lo dispuesto en el artículo 404 del CC: habrá que vender el bien y repartir el precio, o adjudicarlo a uno de los copropietarios a cambio de compensar al resto.
Extinción de condominio en el ámbito de las herencias
Las herencias son uno de los principales escenarios donde aparece el condominio. Imagina que tres hermanos heredan la vivienda familiar: cada uno pasa a ser titular de un tercio indiviso, lo que implica que todos deben asumir gastos, impuestos y decisiones por igual.
En la práctica, esta situación suele generar tensiones: uno puede querer vivir en la vivienda, otro alquilarla y el tercero vender su parte. Ante la falta de acuerdo, la vía más razonable es extinguir el condominio.
Las opciones son las siguientes:
- Adjudicación a uno de los herederos: uno se queda con la vivienda en su totalidad y compensa económicamente a los demás en función de sus cuotas. La compensación debe calcularse conforme al valor real de mercado, normalmente tras una tasación.
- Venta a un tercero: si nadie quiere o puede quedarse con la propiedad, la vivienda puede venderse a un tercero y repartirse el precio de venta en proporción a las cuotas.
- División material: en fincas rústicas o terrenos, cuando es posible la segregación, puede dividirse físicamente el bien y adjudicarse una parte a cada heredero.
En todos los casos, si existe acuerdo, la extinción debe formalizarse mediante escritura pública de extinción de condominio ante notario, e inscribirse después en el Registro de la Propiedad. Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede iniciar una acción de división de cosa común ante los tribunales, que normalmente culminará en una subasta judicial.
Extinción de condominio tras un divorcio
El divorcio es otro escenario frecuente. Cuando los cónyuges han adquirido juntos la vivienda familiar, ya sea en gananciales o en copropiedad, al disolverse la relación matrimonial deben liquidar el régimen económico y repartir los bienes.
En este contexto, la extinción del condominio suele resolverse de dos formas:
- Adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges, que abona al otro la compensación correspondiente a su parte. Esta adjudicación puede recogerse en el convenio regulador del divorcio o realizarse posteriormente.
- Venta del inmueble: si ninguno puede o quiere quedarse con la vivienda, se vende y se reparte el precio.
En divorcios contenciosos, cuando no hay acuerdo, el juez puede ordenar la venta en pública subasta o adjudicar la vivienda a uno de los cónyuges, teniendo en cuenta siempre el interés superior de los hijos menores, lo que puede suponer que, aunque el condominio se extinga, el progenitor custodio mantenga el derecho de uso de la vivienda.
Procedimiento práctico: cómo se extingue un condominio
El proceso, tanto en herencias como en divorcios, suele seguir estos pasos:
- Determinación de la divisibilidad del bien: si es indivisible, solo caben la adjudicación o la venta.
- Tasación o valoración: para garantizar un reparto justo, se realiza una valoración actualizada del inmueble.
- Compensación económica: si uno de los copropietarios se adjudica el bien, deberá pagar al resto la parte proporcional según la tasación.
- Escritura notarial: el acuerdo debe formalizarse ante notario en escritura pública.
- Inscripción registral: se inscribe la adjudicación en el Registro de la Propiedad para consolidar la titularidad única.
En ausencia de acuerdo, el procedimiento judicial de división de cosa común se tramita, iniciándose con una demanda y pudiendo terminar en subasta pública.
¿Qué pasa si no hay acuerdo? La vía judicial de la división de la cosa común
Aunque lo ideal es alcanzar un acuerdo amistoso para extinguir el condominio, la realidad demuestra que en muchas ocasiones los copropietarios se bloquean y resulta imposible pactar. En esos casos, el ordenamiento jurídico ofrece un mecanismo: la acción de división de cosa común.
El intento previo de un MASC: novedad de 2025
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 introduce una novedad de gran relevancia procesal: antes de presentar una demanda de división de cosa común, será obligatorio acreditar que se ha intentado un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC), como la mediación, la conciliación o incluso una oferta vinculante confidencial remitida al resto de copropietarios.
Si este intento previo no se acredita, el juzgado no admitirá la demanda.
Desarrollo del procedimiento judicial
Cuando no hay acuerdo y se cumple el requisito previo del MASC, cualquiera de los copropietarios puede interponer una demanda de división de cosa común ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubique el inmueble.
El procedimiento se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé varias fases:
- Presentación de la demanda: en ella se solicita la división de la cosa común y, si el bien es indivisible, la venta del mismo.
- Determinación de la indivisibilidad: el juez declara la indivisibilidad de la vivienda (lo habitual en pisos y casas).
- Valoración del inmueble: se designa un perito judicial para tasar el bien y fijar un valor de referencia.
- Venta del bien: si no hay acuerdo para venderlo en el mercado inmobiliario, se ordena la venta en pública subasta.
La subasta judicial: pasos y consecuencias
Cuando se llega a la subasta judicial, el inmueble se anuncia en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado, accesible a cualquier ciudadano. El proceso incluye:
- Publicación de la convocatoria de subasta.
- Presentación de pujas por parte de terceros o de los propios copropietarios.
- Adjudicación al mejor postor.
- Reparto del precio obtenido entre los copropietarios según su cuota.
Este mecanismo garantiza poner fin al bloqueo, pero tiene un gran inconveniente: el precio de adjudicación suele ser inferior al valor de mercado, lo que implica una pérdida económica para todos los comuneros.
Alternativas a la subasta
Aunque la ley prevé la subasta como mecanismo principal, en ocasiones el juez puede autorizar la venta entre particulares si todos los copropietarios lo aceptan durante el procedimiento. Esta opción permite obtener un precio más cercano al real del mercado, aunque exige cooperación mínima entre las partes.
Costes e implicaciones fiscales de la extinción de condominio
Una de las grandes ventajas de la extinción de condominio frente a la compraventa es su menor carga fiscal.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): no se paga, salvo que exista un exceso de adjudicación que se considere compraventa.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): sí se aplica, con un tipo que oscila entre el 0,5 % y el 1 % del valor del inmueble, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
- IRPF: si no existe alteración patrimonial, no hay tributación. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha establecido que si la compensación recibida supone una ganancia respecto al valor de adquisición, deberá tributar como ganancia patrimonial.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la extinción de condominio no está sujeta, salvo en casos de extinción parcial o excesos de adjudicación.
Además, deben contemplarse los gastos de notaría, registro, tasación y gestoría.
Ventajas y desventajas de extinguir un condominio
Ventajas:
- Permite resolver situaciones de bloqueo entre copropietarios.
- Resulta más económico fiscalmente que la compraventa o la donación.
- Consolida la titularidad en una sola persona, simplificando la gestión del inmueble.
Desventajas:
- Puede generar tensiones si no hay acuerdo sobre el valor del inmueble o sobre la compensación.
- Si se acude a los tribunales, la venta en subasta suele implicar pérdidas económicas.
En conclusión, la extinción de condominio es el mecanismo jurídico que permite poner fin a una situación de copropiedad que, con frecuencia, se convierte en una fuente de conflictos. Tanto en el ámbito de las herencias como en el de los divorcios, la ley española reconoce el derecho de cualquier copropietario a no permanecer en comunidad y a exigir la división del bien común.
Siempre que sea posible, resulta preferible alcanzar un acuerdo amistoso y formalizar la extinción mediante escritura pública, lo que reduce costes, evita litigios y permite obtener un valor de mercado justo. Sin embargo, cuando el entendimiento es imposible, la acción de división de cosa común garantiza que ningún comunero quede atrapado en una situación de bloqueo, aunque el procedimiento judicial y la eventual subasta pública puedan implicar pérdidas económicas.
En definitiva, extinguir un condominio es un paso clave para clarificar la propiedad de un inmueble y evitar que los desacuerdos se prolonguen indefinidamente. Contar con asesoramiento jurídico resulta esencial para elegir la vía más adecuada, proteger los derechos de cada parte y minimizar las consecuencias fiscales y económicas de la operación.