Cuando una persona fallece y deja una vivienda en herencia, es frecuente que el inmueble pase a varios herederos a la vez. Esta situación da lugar a una copropiedad indivisa, donde cada heredero es dueño de un porcentaje abstracto del inmueble, sin que se pueda asignar físicamente una parte concreta de la casa. Ante este escenario, muchos se preguntan: ¿puedo vender mi parte de una vivienda heredada si los demás herederos no están de acuerdo?
La respuesta es sí, es posible vender la cuota hereditaria o parte indivisa de la vivienda, pero el proceso tiene matices importantes que conviene conocer para no cometer errores. Vamos a analizarlo paso a paso en este artículo.
La aceptación de la herencia: requisito previo
El primer paso antes de pensar en vender es aceptar la herencia. Hasta que no se produzca la aceptación, el heredero no tiene un derecho de propiedad sobre los bienes concretos, sino una expectativa.
Una vez aceptada, el heredero pasa a ser copropietario de la vivienda junto con los demás herederos. Esta situación se denomina condominio, en la que cada heredero ostenta un porcentaje de participación sobre el conjunto del bien, aunque no sobre habitaciones o zonas concretas de la casa.
Ejemplo: si tres hermanos heredan un piso, cada uno será dueño del 33,3% de la vivienda, no de un dormitorio específico.
Derecho a no permanecer en copropiedad
El artículo 400 del Código Civil (CC) es claro: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
Esto significa que ningún heredero está condenado a permanecer en la copropiedad indefinidamente. Si alguien quiere vender, tiene derecho a hacerlo, aunque los demás no lo deseen. Sin embargo, lo que se vende no es una parte física de la vivienda (por ejemplo, la cocina o un dormitorio), sino la cuota de participación en el inmueble.
¿Se puede vender sin consentimiento de los demás?
El artículo 399 del CC reconoce que cada condueño puede disponer libremente de su parte: venderla, donarla o hipotecarla. Por tanto, sí se puede vender la cuota indivisa sin necesidad del permiso del resto de herederos.
Opciones legales para vender tu parte de la vivienda heredada
A) Venta a otro coheredero
Es la vía más recomendable. El heredero interesado en vender ofrece su parte a los demás. Estos cuentan con un derecho de adquisición preferente, lo que evita complicaciones posteriores.
Si se llega a un acuerdo, puede formalizarse mediante una compraventa normal o, en ocasiones, mediante una extinción del condominio.
B) Venta a un tercero ajeno
Si los coherederos no quieren comprar, el heredero puede vender su parte a un tercero. En este caso entran en juego los derechos de tanteo y retracto recogidos en el artículo 1522 del CC:
- Derecho de tanteo: antes de cerrar la venta con un tercero, debe ofrecerse la cuota a los demás herederos en las mismas condiciones.
- Derecho de retracto: si se vende sin avisar, los coherederos podrán impugnar la venta y quedarse con esa parte en las mismas condiciones pactadas con el comprador externo.
Para ejercer estos derechos, el coheredero tiene un plazo de un mes desde que se notifique o desde que se tenga conocimiento de la venta. Esto garantiza que los herederos tengan siempre la última palabra para mantener la copropiedad dentro de la familia.
¿Es fácil encontrar comprador para una parte indivisa?
Un aspecto que muchos herederos desconocen es que vender una parte indivisa a un extraño no siempre es sencillo. Pocos compradores están dispuestos a adquirir solo un porcentaje de un inmueble que no podrán usar plenamente.
Por eso, en la práctica, las opciones más viables son:
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- Negociar con los coherederos.
- Acudir a una extinción del condominio.
¿Y si quiero vender toda la vivienda y los demás no quieren?
El artículo 400 CC aclara que “ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad”.
Nadie puede ser forzado a vender, pero tampoco se le puede obligar a permanecer indefinidamente en una comunidad hereditaria.
Esto abre dos caminos:
- Venta de mutuo acuerdo: los herederos pactan vender y reparten el dinero.
- Acción de división de cosa común: si no hay consenso, el heredero puede acudir a los tribunales solicitando la extinción del condominio. El juez ordenará la venta en pública subasta y el reparto del importe. Para más información sobre cómo funciona este proceso, te recomendamos leer nuestro artículo “Extinción de condominio en propiedades heredadas o tras el divorcio: ¿Cómo se hace?”.
Consejos prácticos antes de vender tu parte de la vivienda heredada
- Ofrece primero tu parte a los coherederos, notificando por escrito tu intención y el precio.
- Solicita una tasación profesional para evitar vender por debajo del valor real.
- Consulta con un abogado especialista en herencias para valorar la mejor estrategia legal y fiscal.
- Formaliza la operación ante notario para dotar de seguridad jurídica a la venta.
- Revisa las cargas y deudas de la herencia, ya que vender tu parte implica transmitir también tu responsabilidad sobre ellas.
En conclusión, sí puedes vender tu parte de una vivienda heredada aunque los demás herederos no quieran, pero conviene conocer bien las reglas que marca el Código Civil y las consecuencias de esta decisión.
El heredero no está obligado a permanecer en la copropiedad de forma indefinida, ni necesita el consentimiento de los demás para transmitir su cuota indivisa. Ahora bien, los coherederos tienen un derecho preferente de adquisición (tanteo y retracto) que puede condicionar la venta a terceros.
En la práctica, vender una parte indivisa a un extraño no siempre resulta atractivo, por lo que suele ser más viable negociar con los demás herederos o acudir a la extinción del condominio.
Por todo ello, antes de tomar una decisión conviene valorar todas las alternativas y contar con asesoramiento jurídico profesional. Solo así se puede asegurar que la operación se formaliza correctamente, evitando conflictos familiares, sorpresas fiscales y asegurando que cada heredero obtenga el valor que realmente le corresponde.